Обзор рынка загородной недвижимости


Уникальной особенностью загородной недвижимости в России, а в частности (и как в самом ярком примере) в Московском регионе, является очень большой разброс цен и предложений:

продажа домов и участков как в деревнях, так и в специализированных поселениях – садовых товариществах и дачных и коттеджных поселках, формирование новых дачных и коттеджных поселков с комфортными условиями проживания.

Исторический экскурс. 

Цены на земельные участки и ситуацию с поселками.

Такой большой разброс цен и предложений, конечно, связан с историческими условиями развития загородной жизни в России. На одинаковой удаленности от Москвы (допустим 90 км Минское шоссе) Вы можете купить участок в 15 соток с современным домом в 200кв.м., электричеством, собственными пляжами в охраняемом поселке за 3-10 млн.рублей или буквально в 10 км по соседству купить участок с полусгнившей избушкой и пьющими соседями за 1 миллион, считать, что сэкономили и не иметь возможности пробраться на свой участок ни зимой (снег не чистят, ни весной – половодье, ни осенью – грунтовку размыло). Шла активная индустриализация страны, люди переезжали из деревень в города, так как условия городской жизни были значительно комфортнее. В результате загородная недвижимость в середине и конце прошлого века была своеобразной – или старый дом в деревне, доставшийся от родственников или садовое товарищество. От предприятий выдавались небольшие земельные участки (в среднем 6 соток), где разрешалось построить небольшой дом, предварительно расчистив участок от поросли и т.п.

В конце 90-х, начале 2000 выяснилось, что рабочая сила в Московской области стоит дорого, климатические условия хуже, чем в Краснодаре и поэтому многие виды сельскохозяйственного производства убыточны – земля стала простаивать. При этом потребность в земельных участках под дачное строительство и постоянное проживание была большой - ведь среднее количество метров на москвича оставалась около 10-18, что было явно недостаточным. Да и необходимость отдыха на свежем воздухе с каждым годом становится всё больше, от плохой экологии и загазованности спасают уже не только детей на всё лето, но и взрослые хотели бы глотнуть свежего воздуха, отдохнуть на природе хотя-бы в уикенд. И началось строительство дачных и коттеджных поселков. Опыта было мало. И от начавших в конце 90, начале-середине 2000, выстояло и продолжает работать не так уж много компаний. Притом рядом с Москвой поселки как грибы – друг на дружке, только грибов и природы уж нет… Здесь же и основные пробки. Поэтому цены рядом с Москвой не только не растут, а падают. За исключением нескольких элитных поселков, обеспечивших действительно комфортное сосуществование человека с природой.

Но в целом для покупателя стали интереснее варианты загородного отдыха несколько более удаленные (от 60 до 100-120км от МКАД), но в тех местах, где сохранены чистые реки и леса. Очень важным условием, конечно, является загруженность трассы. Пробки или их отсутствие. Так то расстояние, что Вы смогли бы преодолеть на Дмитровке за час – это 10-15 км, а по Новой Риге все 100км. Сейчас Правительством МО и Росавтодором предприняты меры по облегчению ситуации и после заканчивающихся реконструкций Новорязанского, Минского и Ленинградского шоссе, Вы сможете доехать до Коломны за 40-45 минут, за час до Можайска.

Просим обратить внимание, что этот расчет верен, если Вам удалось проехать с нормальной скоростью первые 10-15км от Москвы, так как дальше трасса уже летит. Но вернемся к развитию рынка земли – так как далеко не все хотят приобрести участок 6 соток в старом садовом товариществе или в деревне куда зимой проезда нет, да и в новом веке уже захотелось жить по другим стандартам, появился спрос в качественном загородном жилье именно для среднего класса. Да и после полной застройки Рублевки многие люди и с очень высоким уровнем материального достатка захотели на рыбалку, по ягоды и грибы – а рядом с поселками на Рублевском и Ильинским шоссе идти по грибы уже некуда. Спрос рождает предложение. Так стали формироваться первые коттеджные поселки на природе. Так как поселок – это не просто голое поле у леса, а дороги, электричество, места для отдыха, охрана – все это благоустройство тоже стоило и стоит денег. Конечно, и на рынке земли существовали аналоги МММ для доверчивых граждан – продавалась просто земля, а все остальное должны были сделать собственники сами.

Одни надеялись, что государство подарит им электрификацию и все остальное, другие надеялись на здравый смысл соседей. Практика же показала, что или люди самостоятельно прокладывали себе свет и дороги, что оказывалось значительно дороже, чем в более организованных поселках, или оставались без света и дорог, за очень редкими исключениями, к сожалению Спрос был очень большой и до кризиса 2008 года брали все. Земля переводилась из с/х в дачную, а дальше зависело от добропорядочности компании-продавца.

Пережив кризис, компании лидеры земли Зеленый Квадрат, Красивая Земля и ещё 2-3 больших землевладельца с удивлением увидели появление с 2010 года ежегодно по 20-30 новых компаний, которые существуют 1-3 года и исчезают, подрывая доверие людей в реальное для среднего класса коттеджное строительство и возможность недорогого и сбалансированного рынка дачной недвижимости в России. Нам кажется ошибкой вышеуказанных лидеров рынка земли то, что они не делают обзоров рынка земли для информирования среднестатистического покупателя. Однако отметим, что вышеуказанный Зеленый Квадрат проводит мероприятия по информированию бизнес-сообщества о рынке промышленной земли в Подмосковье (это земли для логистических центров и производства – то, что выводится за пределы Москвы в область).

Рассмотрим цены на земельные участки и ситуацию с поселками.

Новорижское шоссе показывает стабильный рост цен и высокие экологические характеристики. Однако, по информации предоставленной журналистам портала novaya-riga.ru (подробнее на http://www.istradom.ru/analitycs/article/show/851.htm) в 2009 году в районе Новорижского шоссе из-за финансового кризиса было заморожено от 30 до 50% проектов коттеджной застройки.

Кроме печально известных поселков «Барселона» и «Кленовая Роща», столкнулись с трудностями такие проекты как «Акатовские дачи» (65 км от МКАД, продажи идут, цены 120.000-170.000 рубдей за сотку), «Любимая дача» (98 км) и «Другие берега» (100 км) в том числе. Заморожены девелоперские мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» и «Рузская Швейцария».

Ожидается приход новых инвесторов (и где-то они уже работают), но здесь ситуацию спасают такие готовые поселки класса люкс, как Millennium Park, Гринфилд, Шервуд и другие компании Вилладжио Эстейт (расположены в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе) для самого обеспеченного среза общества (Гринфилд, Новорижское,28 км, участок 20 соток с домом 300кв.м. от $ 1 500 000), предпочитающего жизнь в закрытом поселке и для тех, кто может себе позволить проехать на 40 минут дольше - Рождествено Зеленого Квадрата (рядом с Волоколамском) с оптимальным соотношением цен (16.000-45.000 рублей за сотку) и природного фактора.

посёлок обманутых инвесторов Барселона. блог

Минское шоссе. Абсолютный лидер продаж. Рядом с Москвой все лимиты исчерпаны городом-спутником Одинцово, однако рядом с Можайском создается целая новая Подмосковная Швейцария: компания Можайская Ривьера продает участки в новом поселке Медовое по цене 111.000-144.500 рублей за сотку рядом с искусственно созданным водоемом Можайское море, по средней цене 25.000-50.000 руб/сотка в поселках Родной Берег и Искона (у реки Искона) и на Исконе полностью готовый поселок Отдых компании Зеленый Квадрат по аналогичным ценам. Отметим начавшееся в 2012 году строительство поселков на реке Протва.

Здесь строят, как давно и успешно зарекомендовавшие себя компании – поселок Царские Берега (89 км от МКАД) от 12.000 руб/сотка Зеленого Квадрата, так и абсолютные новички Веселая Семья и др. Есть здесь как застройщики, имеющие один-два поселка (Коровино, Фисташки), как новые компании Мегазем с несколькими предложениями, так и есть поселки, которые продаются сразу 3-5 компаниями, так что определить, кто же отвечает своим добрым именем за данный объект недвижимости, сложно даже экпертам рынка земли.

бывший министр финансов Московской области Алексей Кузнецов

Дмитровское шоссе дискредитировало себя пробками и сложными ситуациями с долгостроями – в частности, это компания МК групп поселок Аугсбург. По информации, размещенной на сайте http://www.fivedays.ru/focus/26/ среди проблемных поселков Дмитровсого шоссе отметим «Виталэнд», Дмитровское шоссе, 54 км от МКАД. Проект был приостановлен во II квартале 2010 года. «Эдельвейс-Ильинское», Дмитровское ш, 44 км от МКАД. Бывший поселок таунхаусов, а ныне коттеджный поселок «Эдельвейс-Ильинское» имеет непростую судьбу. Изначально его собирались построить структуры, аффилированные с бывшим министром финансов Московской области Алексеем Кузнецовым. После его исчезновения строительство таунхаусов было приостановлено. Следующим инвестором поселка стала компания Thor Group, которая по мнению аналитиков Зеленого Квадрата способна реально исправить ситуацию. По данным газеты «Известия», земля, выделенная под строительство коттеджей, снова прошла процедуру межевания.

Заместитель главы правительства Подмосковья Герман Елянюшкин

Симферопольское шоссе – все здорово, отличное скоростное шоссе, но это уже Москва, а здесь действует закон по упрощенному изъятию земель. (Заместитель главы правительства Подмосковья Герман Елянюшкин подтвердил, что под строительство могут быть изъяты и земли простых подмосковных дачников. По его словам, применяться механизм будет там, где имеется множество собственников, с которыми придется решать вопросы при постройке необходимых государству объектов.) Своеобразная рулетка – попал не попал. На этом направлении давно и успешно работают компании Красивая Земля – поселки Святой Источник 140.000 рублей/сотка и рядом Снежная Долина 35.000 рублей/сотка (56 и 54 км от МКАД) или в Велегож Парке – от 70.000 до 250.000 рублей за сотку (103-ий км от МКАД).

Также хотелось бы отметить поселок У Петровича (114 км Симферопольского шоссе). Это очень интересный проект в тульской области (что обеспечивает безопасность земель от упрощенного изъятия), и мы желаем ему удачи и дальнейшего развития.

Новорязанское шоссе – после реконструкции трассы Москва-Коломна (уже пройдены Бронницы, работы подходят к Непецино) поселки здесь ждет колоссальный успех. Особенно там, где есть Большая Вода и леса. Этим природным фактором очень выделяются поселки Коломенского района. Особенность Коломенского района, что здесь отсутствует промышленное производство и администрация района прикладывает много усилий для создания идеальной зоны отдыха. Особенно хочется отметить появление нового стандарта качества для дачных и коттеджных поселков – это поселок Прибрежный Парк с детским автомодельным клубом. Это, пожалуй, первый поселок в России стремящийся к западным стандартам именно по очень умеренным и комфортным ценам. Во всяком случае, по той информации, который мы располагаем - в среднем 9.200 рублей сотка. Плюсом является и наличие горнолыжных склонов по-соседству (первый такой, кстати, уже построен в нескольких минутах езды близлежащем парк-отеле).

По ценам земельных участков на Ленинградском шоссе, приведем данные аналитиков с сайта Зеленого Квадрата (который предлагает по этому направлению поселок бизнес-класса Высокое, рядом с г.Клин по цене до 45.000 рублей за сотку). «Средняя цена участка по Ленинградскому шоссе со статусом земли поселений на удаленности 50-75 км от МКАД 60-75.000 рублей за сотку плюс стоимость коммуникаций, для дачных участков примерно 50.000-60.000 рублей за сотку плюс стоимость коммуникаций. Средняя стоимость электричества и внутрипоселковых дорог 250-300.000 рублей, стоимость пакета с газом и водопроводом увеличивается примерно на 350.000 рублей. Если вы покупаете участок в деревне стоимость сотку будет несколько выше - примерно 80-100.000 за сотку, при этом обратите внимание что коммуникации должны быть не по границе участка, а на самом участке.»

Итоги.

Исходя из всего вышеизложенного, при покупке участка, желательно не только выбрать оптимальное соотношение цены, расстояния и природного фактора, но и оценить инвестиционную привлекательность проекта и перспективы его реализации; Важно обратить внимание на опыт компании-застройщика, какой Вам предлагается сценарий развития территории; Компания должна не просто давно и успешно существовать на рынке, но и заниматься формированием конкурентоспособной ценовой политики и коммерческих условий реализации проекта И, конечно, смотреть в будущее - покупка участка в 90% случаев это не только инвестирование, а строительство дома. Если рассматривать вопрос выбора будущего поселка через призму строительства, то хочется отметить, что у Вас все-таки должен быть выбор – обязательно ли Вам заказывать дом у застройщика или Вы можете воспользоваться услугами другой компании. Те, кто дают такой выбор, явно уверены в своей конкурентоспособности – ведь конечный выбор за Вами.

Автор Ксения Соловьева.