Как купить дом или дачный участок, не сделав ошибок при покупке и оформлении?


 Мы обратились к ведущему юристу ООО «Зеленый Квадрат» Елене Юрьевне Жуковой.

Елена Юрьевна, проконсультируйте нас, пожалуйста, как сегодня наиболее выгодно и безопасно, с юридической точки зрения,  купить земельный участок в Подмосковье или уже готовый загородный дом?

Есть много вариантов. Рынок недвижимости в Подмосковье на сегодня уже неплохо развит.  Всё зависит от Вашего бюджета. Самый экономичный вариант – это покупка дома в уже давно существующих товариществах на вторичном рынке или купить земельный участок в Подмосковье без подряда и построить дом самим.

У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы. При покупке готового дома очень важно обратить внимание не только на состояние дома, дефекты и качество использованных при строительстве материалов. Что, к сожалению, не всегда можно точно узнать (а если домику больше 10 лет, то вспомните отсутствие качественных строительных материалов в то время и крайне низкую квалификацию, строивших  дом рабочих, чей профессионализм сомнителен), но и, что ещё важнее на юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Вы обязательно должны убедиться, что приобретаемый дом (и участок) до заключения договора с Вами никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, аренде, найме и безвозмездном пользовании, под арестом (запрещением)  не состоит; в указанном доме на регистрационном учете никто не состоит.

Лица, продающие Вам дом, должны подтвердить, что они не ограничены в дееспособности; под опекой, попечительством и патронажем не состоят; по состоянию здоровья  могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения; что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный Договор на крайне невыгодных для сторон условиях; договор продажи дома (участка) не заключается под влиянием стечения тяжелых для сторон обстоятельств.

И покупателям и продавцам должно быть известно содержание и последствия  Договора о продаже дома (участка), права и обязанности его сторон, порядок его заключения, изменения и расторжения, а также содержание статей 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160  (Письменная форма сделки), 161 (Сделки совершаемые в простой письменной форме), 162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 (Государственная регистрация сделок), 166-18 (Недействительность сделок), 209 (Содержание права собственности), 223  (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 288 (Собственность на жилое помещение), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 256 (Общая собственность супругов), 420 (Понятие договора), 421 (Свобода договора),  450 (Основания изменения и расторжения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае  изъятия товара у покупателя), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация права собственности на недвижимость), 556 (Передача недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости  ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений), и статьи Семейного кодекса РФ 34, 35, 36, 17 (Назначение жилого помещения).

Продавец должен быть единственным правообладателем (это редкость), либо он должен предоставить письменное согласие всех собственников на продажу дома. В противном случае может объявиться какой-нибудь родственник, который может в суде оспорить сделку. Не обязательно, что суд примет решение расторгнуть договор, но сам факт участия в суде не очень приятен и отнимает массу времени и сил.

Также желательно ознакомиться с планом перспективного развития того района, где Вы приобретаете участок, для того чтобы выяснить, не планируется ли в этом месте прокладка линий электропередачи, трассы, мусоросборника и т.п.

Как Вы видите, есть много нюансов, которые не очень просто самостоятельно решить, и, конечно, планировка этого дома будет не до конца отвечать пожеланиям и потребностям именно Вашей семьи.

Теперь рассмотрим приобретение участка без подряда для строительства дома на начальной стадии возникновения организованного посёлка.

Вы сможете выбрать размер приобретаемого участка исходя из своего бюджета, выбрать расположение самого участка – у водоёма, ближе к границе с лесом, в глубине посёлка, ближе к детской и спортивной площадкам или у въездной группы. Вы сами выберете  площадь и вид своего дома. При этом Вам не придется заниматься подведением и обслуживанием коммуникаций самостоятельно. При строительстве Вашего дома Вы сможете не только сами контролировать процесс строительства, но и делать это с учетом Вашего бюджета. В зависимости от конкретной финансовой ситуации Вы сможете решать – строить ли  дом сразу или поэтапно.

Сравним с готовыми домами от застройщика в коттеджных посёлках с подрядом. Когда Вы покупаете готовый дом, Вы знаете, что застройщик не менее 35% от стоимости заложил в свои внутренние расходы (аренда офиса, зарплата сотрудников) и прибыль. Также многие девелоперы не позволяют вносить необходимые Вам изменения в проекты домов (это не касается дорогого элитного сегмента).

Почему я рекомендую покупать дачные участки без подряда именно в организованных посёлках?

Мы, конечно, говорим о поселках, возводимых серьёзными компаниями, имеющих в своём земельном банке  несколько посёлков и являющихся непосредственными собственниками данных земельных участков - где цены в посёлках находящихся в продвинутой стадии развития не очень низкие, но в тех посёлках, которые только выпущены в продажу вполне доступные.

Вам не придётся самостоятельно решать вопросы согласования подведения газа и электричества. Вы и Ваши близкие будете жить в безопасном, охраняемом посёлке. В процессе последующей эксплуатации дома в организованных коттеджных (и дачных) поселках вопросами водоотведения (канализации), охраной, обслуживанием коммуникаций будут заниматься профессиональные управляющие компании, что во-первых в несколько раз дешевле, чем такое же обслуживание в неорганизованном поселке (разница весьма существенна: 200-300 долларов ежемесячно для девелопера против тысячи долларов для индивидуальных застройщиков), во-вторых не отнимет Ваше время и силы.

Елена Юрьевна, на что ещё Вы посоветуете обратить внимание при покупке участка без подряда в организованном посёлке, как выбрать фирму, где можно приобрести участок?

Я Вам советую вначале посмотреть хотя бы на сайт. Что Вы видите? Разукрашенные нарисованные картинки или реальные фотографии? Съездите на осмотр участка. Если Вы выбрали самые недорогие участки, то, скорее всего, это только развивающийся посёлок. Обязательно съездите и в другой посёлок этой компании с более высокой ценой и более продвинутой стадией развития - посмотрите, есть ли охрана, забор, начаты ли работы по прокладке дорог, коммуникаций.

До подписания договора нужно проверить все документы, особенно касающиеся права собственности продавца на выбранный Вами земельный участок; убедиться, что заявленный продавцом вид разрешенного использования данного земельного участка соответствует указанному в свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте земельного участка. Так как нередко Продавцы предлагают купить земельный участок в Подмосковье по очень привлекательной цене с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», обещая впоследствии сменить вид разрешенного использования на «под дачное строительство». Ну и, разумеется, необходимо внимательно ознакомиться с договором купли-продажи.

Большое спасибо! Надеюсь, что Ваши советы помогут купить земельный участок в Подмосковье недорого и правильно оформить покупку тем, кто давно мечтал о своей даче!