Инвестиции 2012. Во что стоит вкладывать деньги сегодня?

Статья перепечатана с сайта http://kolomna-invest.ru/invests.

В преддверии Нового года рынок загородной недвижимости практически замер, затаился или, скорее, затаился недоверчивый покупатель, который ждет как минимум двух событий, которые так или иначе затронут «земельный вопрос». В ближайшей перспективе: расширение границ Москвы в юго-западном направлении, выборы нового президента, а по факту – неустойчивый валютный курс и кризисная экономика. Всё это в целом производит довольно удручающее впечатление и порождает вопрос: «Во что стоит вкладывать деньги сегодня»? Но если попытаться разложить всё по полочкам, то можно смело сказать, что стоит, как и ранее, вкладываться в недооцененную загородную недвижимость. Более того, для покупателя сейчас самый удачный момент в условиях искусственно демпингированного рынка для приобретения «лакомых» участков земли по вполне приемлемой цене.
По оценкам аналитиков рынка, по-прежнему, основной сегмент предложений – это участки без подряда эконом-класса, и большинство покупателей по-прежнему интересуется именно такими участками. Это свидетельствует о том, что на рынок вышли те, кто копил деньги на дачу и теперь хочет вложить накопленное, испугавшись очередного витка инфляции. И такого покупателя несложно понять, ведь в условиях кризиса недвижимость становится надежным способом сохранения денег. Единственные ценности, которые остаются незыблемыми, не финансовые, а те, которые можно потрогать – дом, земля, золото. И, конечно же, семья, здоровье и душевное равновесие, залогом чего непременно станет собственный уголок вдали от шума и суеты, на берегу реки или у леса, наедине с природой.
В каком поселке выгоднее купить участок? В том, где начало продаж и, соответственно, относительно низкая готовность коммуникаций или в практически построенном поселке, которому уже более 2 лет? При покупке участка на старт-апе, помимо широкого выбора, покупателя также порадуют и цены. В начале продаж в новом поселке цены на земельные участки бывают в среднем на 40% ниже, чем станут буквально через год-два в почти распроданных объектах. То есть в следующем году в этом же   поселке цена за сотку  увеличится в среднем на 35–40%. Так, к примеру, в посёлке компании «Зеленый квадрат» «Царские берега», созданном несколько месяцев назад, средняя цена за сотку земли сейчас 24 000 руб., а в поселке «Отдых», практически готовом и распроданном, средняя цена за сотку составляет уже 35 000 рублей, и эта разница в цене весьма ощутима.
Рынок участков эконом-класса без подряда продолжает активно развиваться и расширяться. По словам М. Аскеровой, заместителя генерального директора ООО «Зелёный Квадрат», только в этой компании за прошедшие несколько месяцев было открыто ещё четыре новых посёлка «Спас-Завидово», «Саввинские берега», «Царские берега», «Лесное-Стрешнево», в которых земельные участки реализуются без подряда. Среди новых посёлков есть варианты для покупателей с разными потребностями: и под дачное строительство, и клубные коттеджные поселки (ИЖС) с развитой инфраструктурой. Здесь предлагается не просто минимально необходимый в современных условиях пакет инфраструктуры и коммуникаций (электричество, ограждение по периметру, контрольно-пропускной пункт, подъездные и внутрипоселковые дороги и прочие прелести инфраструктуры), но и создание по-настоящему комфортных условий для проживания в нетронутых цивилизацией природных уголках. Уникальная природа, уникальные экосистемы, чистый воздух, прекрасные виды, тишина и хорошие соседи. Вот, что не имеет цены. Такие компании как «Зеленый квадрат», «Лофт Пропертис», «АЛТЕК Девелопмент» и другие не просто находят эти сказочные места, но и делают их удобными для жизни за разумные деньги и на разумных условиях. В земельном активе таких лидеров рынка как «Зеленого квадрата», «Загородный проект», «Лофт Пропертис» территории по столь популярным сегодня Минскому и Киевскому шоссе, а также Ленинградскому, Егорьевскому, Новорязанскому и Новорижскому направлениям. Хочется отметить также, что в настоящее время интерес к загородной недвижимости стабильно высок, растет количество обращений и показов, совершаются сделки. Но многие клиенты, которые собирались покупать землю и строить дом осенью, откладывают свою покупку до весны из-за нестабильности рынка и курса валют. Но земля никогда не упадет в цене, особенно в Подмосковном регионе! Цены будут только расти! Земля не только невозобновляемый ресурс, но максимально практичное и выгодное вложение накопленных денег.
Особенно это касается земель, расположенных неподалёку от такого мегаполиса как Москва. Ведь эти земли обладают двумя ценными по сравнению с другими качествами: они расположены в непосредственной близости к рабочим местам, особенно, посёлок Графский лес (30 км МКАД), и обладают всеми свойствами курортной, рекреационной зоны (такие посёлки как поселок на берегу озера «Лесное-Стрешнево» Можайский район или «Коломенские Сады» в эко-зоне Коломенского района). Транспортная и ценовая доступность и климатические условия Подмосковного региона позволяют решать множество проблем, связанных с отдыхом от городской суеты и экологии, поскольку путешествия за рубеж или в отдаленные регионы России требуют финансовых затрат и подходят далеко не всем по состоянию здоровья. К примеру, маленькие дети и люди в возрасте не всегда хорошо переносят резкую смену климата, поэтому отдых в Подмосковье на собственной даче становится оптимальным вариантом. Помимо этого, подмосковные земли с точки зрения безопасности и комфортности также могут поспорить с любым из заграничных курортов. А чистота экологии и красоты природы станут веским доводом в пользу покупки подмосковной земли. Таким образом, рынок Подмосковья удовлетворяет основным требованиям нынешнего покупателя и представляет собой искомое сочетание приятного с полезным.
Сегодня, в условиях кризисной экономики, покупка земли – это вполне реальный вариант для безопасного вложения денег. Земля несопоставима по своей значимости и стоимости ни с одной другой материальной ценностью. Сколько бы времени не прошло, Ваша земля не потеряет в стоимости, а, наоборот, приобретет. И главное, что, покупая землю сейчас, когда цены на землю как никогда демократичны. К примеру, при покупке участка на расстоянии 80–100 км от МКАД (информация ООО «Зеленый квадрат») Вы обойдётесь суммой 300 000 – 500 000 рублей за землю вместе со всеми коммуникациями, а за сумму 1 100 000–1 350 000 рублей Вы сможете приобрести землю по Новорижскому шоссе (54 км от МКАД), подходящую для постоянного проживания. Такие суммы вполне реальны для бюджета семьи.
Земельные участки без подряда – более выгодное предложение с точки зрения ценовой доступности. Но существуют некоторые нюансы подобной покупки, на которые стоит обратить внимание в первую очередь. Так, мы не рекомендуем приобретать участки в посёлках, не предусматривающих создания системы коммуникаций и инфраструктуры управляющей компанией. Отсутствие руководящего начала, некой принуждающей системы может привести к тому, что часть людей так и не станет платить, в результате чего, на часть людей, уже внесших деньги на развитие поселка, придётся сумма реально превышающая изначально заложенную. Соответственно, выгоднее всего инвестировать деньги в строящиеся поселки тех компаний, кто обеспечивает обязательную оплату взносов на строительство коммуникаций и внутрипоселковой инфраструктуры всеми владельцами участков, и у которой уже есть готовые посёлки, а значит, есть и  опыт ведения и успешного завершения подобных работ. Также только крупная фирма может предложить Вам ряд услуг, такие как, к примеру, аэрофотосъемка и просмотр участка в зимний период или период осенних дождей, которые смогу помочь принять Вам правильное решение при покупке участка. И, конечно, только крупная компания, Собственник земли сможет дать гарантию будущей полной готовности посёлка при покупке земельного участка на старт-апе. Как отличить крупного Собственника от посредника? В большинстве случаев крупные Собственники земли владеют земельными активами в разных регионах и имеют не только не меньше 5-10 собственных поселков, но и землю, как для дачного строительства, так и земли поселений, земли сельскозяйственного и промышленного назначения, такие компании широко известны в бизнес кругах. Приобретение земельного участка в такой компании на старт-апе бывает действительно выгодным инвестированием средств. Если же Вы хотите начать строиться уже сейчас, то разумнее всего брать именно готовый посёлок.
Еще один нюанс, касающийся покупки земли в Подмосковье как альтернативы городской квартиры, - это транспортные проблемы: не стоит забывать, что пробки в ближнем Подмосковье были всегда и всегда будут. Поэтому доступность железнодорожных веток становится насущной необходимостью для жителей Подмосковья. Даже если транспортное движение на дорогах затруднено, Вы всегда сможете добраться на работу или отправить своего ребенка в московскую школу, а старшие классы с хорошей образовательной подготовкой, как правило, расположены именно в Москве. Поэтому, при покупке участка стоит учитывать и тот факт, есть ли поблизости железнодорожные пути и станции.
Теперь к вопросу о расширении границ Москвы. Правовые и юридические аспекты присоединения областной территории к столичной еще не решены. И по словам мэра, Сергея Собянина, все правовые согласования по столь масштабному изменению границ двух крупнейших субъектов Федерации хоть и должны быть завершены к концу текущего 2011 года, затем будет приниматься специальное постановление в парламентах Москвы и Московской области, далее эти постановления будут направлены в Совет Федерации. То есть, еще в течение восьми-девяти месяцев 2012 года будет продолжаться так называемый «переходный период», наполненный  ожиданиями и неизвестностью. По первоначальному замыслу «Новая Москва» будет приоритетно располагаться в калужском направлении, но план может измениться. В любом случае, включение в состав Москвы грозит землям промышленно и транспортно развитым, то есть ближайшим к границам Москвы. Особенно это касается Калужского, Киевского и Варшавского направлений, на которых участники рынка и отмечают оживление. Пока что все процессы на «новомосковском рынке» хаотичны, часть покупателей «решительно хотят туда переехать», а часть, наоборот, стремятся «переехать оттуда». Предугадать поведение рынка сложно. Остается только отметить, что столь глобальные изменения на федеральном уровне едва ли коснутся посёлков уже перечисленных компаний: «Зелёный квадрат» (посёлки «Рождествено», «Царские берега»), «Mozaik Development» («Высокий берег»), «Лофт Пропертис» («Новорижский парк», «Троицкий парк» и т. д.), которые в силу своего территориального расположения находятся в относительной «безопасности».
Что же касается предстоящих выборов президента, то вопрос о бесплатной «раздаче земли» так и остался нерешенным в повестке дня  Медведева. Вряд ли удастся сделать большее и будущему президенту Российской Федерации, а если и удастся, то, сколько времени займет сначала подготовка законопроекта, а затем претворение его в жизни. У Медведева это заняло 4 года. Результатом этой четырехлетней работы стала статья 28 Земельного кодекса РФ, гарантирующая гражданам, имеющим трех и более детей, право приобрести бесплатно, без всяких торгов участки под жилищное строительство, принадлежащие государству. В законе, правда, не определено, где эти участки должны находиться, поэтому теоретически они могут быть выделены где угодно. Для многодетных семей москвичей выделено 17 127 соток в Раменском, Сергиево-Посадском и Солнечногорском районах. При условии, что средний участок будет равен 15 соткам, то только 1 100 семей сможет получить участки. А многодетных семей только в Москве 64,5 тысячи, и ежегодно их количество увеличивается на 9 тысяч семей. Эпоха коммунизма закончилась, и нужно быть реалистами. Никто не станет «раздавать» готовую под застройку землю (с хорошими подъездными дорогами, возможностью подведения коммуникаций, существующими зонами отдыха), находящуюся в государственной собственности, за даром. Не стоит ждать от государства таких дорогостоящих подарков. Такие земли давно уже застроены или проданы в частную собственность. Кроме близких людей, Вам землю никто никогда не подарит. Но если всё-таки Вам удастся получить участок по правительственному постановлению, то есть ли гарантия, что Вы получите хорошую землю, в красивом месте, не на трассе и не у мусороперерабатывающего завода и не за тридевять земель. И получите ли Вы землю развитую или просто кусок поля, на котором Вам, к тому же, придётся выкорчевывать пни, без коммуникаций и инфраструктуры и даже без перспектив на их дальнейшее развитие. А строить дом нужно только на хорошей земле! Так что ждать с покупкой земли до окончания выборов, когда цены в условиях весеннего сезона и активизации спроса будут неуклонно подниматься, а вопрос с «раздачей» земли будет по-прежнему туманным, может быть очень опрометчиво.
Отвечая на поставленный вопрос: «Стоит ли вкладывать деньги в землю», можно с уверенностью сказать: «Стоит»! Помимо высокой инвестиционной привлекательности, Земля – это Ваше будущее, Ваша опора, Ваш уголок, она просто Ваша.

ФГБУН «Российская книжная палата»
В. Сапронова